Любое здание, будь то современный деловой центр или промышленный цех, со временем изнашивается. Когда плановый ремонт не помогает, требуется капитальный. Это комплекс работ по восстановлению и усилению основных конструкций и систем здания. Например, покраска стен – это обычный ремонт, а укрепление фундамента, восстановление несущих балок или полную замену или значительной части инженерных сетей – уже капитальный.
Что чаще всего требует ремонта?
- Фундамент здания
Капитальный ремонт фундамента требуется при просадке здания, появлении трещин в стенах или перекосах дверных и оконных проемов. Работы включают:
- выявление причин деформации фундамента (подтопление, пучинистость грунта, коррозия арматуры);
- усиление грунтов инъектированием, то есть укрепление самого грунта под фундаментом;
- установка буронабивных свай (добавление новых опор, которые обходят слабый грунт и опираются на глубокие, прочные слои);
- восстановление гидроизоляции и дренажной системы;
- замену разрушенных участков фундамента железобетонными конструкциями.
- Стены, колонны и перекрытия
При износе несущих конструкций проводятся следующие работы:
- Реконструкция кирпичных стен с установкой стальных обойм. Метод усиления, при котором несущую конструкцию заключают в прочный «корсет» из стали. Проще говоря, это как надеть прочный защитный каркас.
- Восстановление защитного слоя бетона в несущих элементах.
- Инженерные системы
Полное обновление коммуникаций включает:
- Электроснабжение
Прокладываются новые кабельные линии, устанавливаются современные распределительные щиты и системы АВР
- Водоснабжение и канализация
Проводится замена стальных труб на полипропиленовые, выполняется монтаж насосных станций.
- Отопление
Устанавливаются энергоэффективные котлы, терморегуляторы и балансировочная арматура (специальные вентили или клапаны, которые устанавливаются на трубах, подходящих к каждому радиатору. Без них горячая вода, как ленивый ученик, идет по пути наименьшего сопротивления – циркулирует только через ближайшие к котлу батареи, поэтому до дальних комнат доходит чуть теплая вода. Балансировочный клапан можно «прикрутить» на ближние батареи, чтобы «протолкнуть» больше горячей воды в дальние помещения).
- Вентиляция
Проводится монтаж приточно-вытяжных установок с рекуперацией и противопожарных клапанов. Это когда старую, неэффективную и небезопасную систему вентиляции полностью меняют на современную. Новая система теперь не просто проветривает, а одновременно решает три главные задачи:
- Экономит деньги: рекуператор забирает тепло из удаляемого воздуха и использует его для подогрева холодного приточного, что зимой резко снижает затраты на отопление, а летом – на кондиционирование.
- Обеспечивает комфорт: в помещения всегда подается чистый, предварительно подогретый или охлажденный воздух в нужном количестве, независимо от времени года.
- Гарантирует безопасность: противопожарные клапаны при возникновении огня автоматически перекрывают вентиляционные каналы, не давая огню и дыму распространяться по зданию, что обуспечивает время для безопасной эвакуации людей.
- Фасад здания: реставрация и утепление
При капитальном ремонте фасада здание не просто реставрируют, а комплексно утепляют. Для этого старую разрушенную отделку полностью удаляют, а на стены монтируют утеплитель – обычно плиты из каменной ваты или экструдированного пенополистирола. Также поверхность укрепляют армирующим слоем и базовой штукатуркой, чтобы сделать ее прочной, а завершают работы финишной отделкой – наносят декоративную штукатурку или устанавливают клинкерные панели, которые одновременно украшают здание и защищают его от внешних воздействий.
- Восстановление кровли
Капитальный ремонт кровли – это полное обновление крыши. Сначала снимают старое покрытие, затем укладывают новые утеплитель и гидроизоляцию. После этого монтируют новое кровельное покрытие, например, ПВХ-мембрану или металлопрофиль. В конце устанавливают защитные элементы – снегозадержатели и современные водостоки. Если конструкция позволяет, крышу делают полезной для использования, например, под зону отдыха.
- Ремонт лифтов
Старые механизмы, тросы и электронику заменяют на современные и надежные. Обязательно монтируют кнопки вызова для маломобильных людей. При этом кабину и площадку вокруг лифта тоже приводят в порядок.
Как часто нужно делать ремонт?
Этим вопросом задается каждый добросовестный собственник здания. На самом деле, на него нельзя дать однозначный ответ. При этом считать, что ремонт нужен каждые 20-25 лет – это ошибка. Все зависит от конкретных обстоятельств.
Специалисты советуют смотреть не на дату постройки, а на реальное состояние здания. Два дома, построенные в одно время, могут потребовать капитального ремонта с разницей в 10-20 лет. Причина такого различия кроется в условиях эксплуатации и интенсивности воздействия внешних факторов на каждое из зданий. Кроме того, нужно учесть задачи, которые необходимо закрыть с помощью капитального ремонта. Например, владельцам бизнес-центров важно создать комфортные условия для арендаторов. Здесь нужно, чтобы фасад выглядел современно, были надежные системы кондиционирования, быстрые лифты и ухоженные общественные зоны. Если говорить о промышленных объектах, то здесь на первом месте стоит надежность. Особое внимание уделяют несущим конструкциям, крыше, электропитанию и инженерным системам. Так как остановить производство часто невозможно, работы проводят посменно.
Как понять, что пора делать капремонт?
Этим вопросом задается каждый добросовестный собственник здания. На самом деле, на него нельзя дать однозначный ответ. При этом считать, что ремонт нужен каждые 20-25 лет – это ошибка. Все зависит от конкретных обстоятельств.
Специалисты советуют смотреть не на дату постройки, а на реальное состояние здания. Два дома, построенные в одно время, могут потребовать капитального ремонта с разницей в 10-20 лет. Причина такого различия кроется в условиях эксплуатации и интенсивности воздействия внешних факторов на каждое из зданий. Кроме того, нужно учесть задачи, которые необходимо закрыть с помощью капитального ремонта. Например, владельцам бизнес-центров важно создать комфортные условия для арендаторов. Здесь нужно, чтобы фасад выглядел современно, были надежные системы кондиционирования, быстрые лифты и ухоженные общественные зоны. Если говорить о промышленных объектах, то здесь на первом месте стоит надежность. Особое внимание уделяют несущим конструкциям, крыше, электропитанию и инженерным системам. Так как остановить производство часто невозможно, работы проводят посменно.
Как правильно организовать ремонт: пошаговая инструкция
Капремонт – это как собрать конструктор: если все делать по плану и инструкции, все получится. Специалисты «Гарант-Партнер» определили пять простых шагов капитального ремонта:
- Сначала нужно изучить здание, чтобы понимать, что и как чинить
- Далее необходимо составить четкий план работ. Только так все участники процесса будут понимать, что делать.
- Следующий шаг – получить необходимые разрешения, чтобы все было официально.
- Наконец нужно сделать ремонт. При этом стоит постоянно следить за качеством выполняемых работа.
- В конце сдаем объект и проверяем, все ли работает.
Капитальный ремонт – это не просто траты на устранение поломок. Это инвестиция, которая продлит жизнь вашего здания и повысит его стоимость. Не стоит ждать, когда все сломается. Лучше планировать ремонт заранее и делать это на основе данных об износе объекта. Тогда ваш ремонт станет основой стабильного управления недвижимостью, а также станет надежным фундаментом вашего бизнеса.
Статью подготовил Никита Прокшин
